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房立刚-- 二手房中介公司收取的定金能退吗?

2010-07-23 来源: 法律博客

   杨女士在二手房中介公司(以下简称中介)看到一条二手商品房出卖信息,信息内容只有房屋面积、总价、户型、楼层、大概地址等,因地址离其工作单位较近,遂产生购买意向。中介表示:近期看房买房的人多,杨女士想要可先交5000定金,可防止别人买走该房。杨女士便缴纳了定金,中介也随即出具了“收到定金五千元”的收条。

两天后,杨女士在中介带领下实际查看了房屋,却发现该房结构不合理,室内装修质量较差,附属配套设施老化严重等问题,便决定不买该房。杨女士问:向中介交纳的这5000元定金能退吗?

房律师观点:
      所谓定金,是指当事人为了确保合同的履行,根据法律规定或当事人的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,预先给付对方当事人的金钱。定金的目的是担保主合同的履行,是从属于主合同的从合同,其成立前提是主合同已经成立生效。

我们都知道,“定金”在法律上有明确的规则:如果支付方违约,定金不退,如果接受定金一方违约,就要向支付方双倍返还定金。

本案例中,虽然缴纳的也是“定”金,但应当退。因为:

首先,要分清本案定金担保的是什么。杨女士缴纳定金时,她与实际房主之间的二手房买卖合同还未签定并成立,那么定金显然不是担保与房主之间的二手房买卖合同。既如此,这5000元定金只是、也只能是她与中介之间的约定,也只是担保她与中介在一定期限内的某二手房的购买意向。这个购买意向虽然是口头的,但也是一个协议,也是一个主合同,即在一定期限内,中介不能再将该房介绍卖给他人,杨女士也不能随意放弃购买该房,在一定期限内也应积极就购买该房屋进行查看并磋商等。

其次,中介收到钱后,并没有与杨女士签订书面合同,只是出具了收到定金的收条,没有具体的定金合同内容,而《担保法》规定“定金应当以书面形式约定”,那么收条能否起到、或者起到多大的书面证明作用也不确定。

最后,定金既然只能是购买意向协议这个主合同的从合同,那么在杨女士积极履行了主合同的情况下,虽然房屋买卖最终没有形成,中介也无权“没收”这5000元定金。另外,如果当时双方有关于房屋中介信息费的约定,则中介有权收取相应中介费。

    综上,中介公司应向杨女士退还5000元定金。

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